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作为我国居民家庭的主要资产，房地产在实现共同富裕中有着重要作用。在监管部门近期的表态中，对房地产的定位和布局也逐渐清晰。
今年8月17日，中央财经委召开第十次会议，明确共同富裕标准，其中提到完善住房供应和保障体系。
10月15日，《求是》杂志发表文章《扎实推动共同富裕》，共有四处提到房地产。包括推动房地产同实体经济协调发展；增加城乡居民住房、农村土地、金融资产等各类财产性收入；完善住房供应和保障体系，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举，因城施策，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给，重点解决好新市民住房问题；积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。
两次表态中，涉及房地产的内容愈加细化和明晰。虽然大部分提法早已被外界熟知，但若放在“共同富裕”的框架下，便体现出政策方向的一致性，也能对近年来楼市调控的导向有更深刻的认识。
将房地产纳入共同富裕框架的背后，不仅是实现中国式现代化的现实需要，还与我国经济增长、城市化进程、房地产市场发展阶段密切相关。
那么，近些年来，房地产的角色发生了哪些变化？在共同富裕框架下，房地产能做些什么？
居住、保障与再分配
自1998年房改启动以来，我国房地产市场快速发展，人均居住面积也明显改善。根据国家统计局的数据，到2018年，城镇居民人均住房建筑面积39平方米，比1978年增加32.3平方米；农村居民人均住房建筑面积47.3平方米，比1978年增加39.2平方米。
与此同时，随着房价上涨，房地产也迅速成为我国家庭的主要资产。央行于2020年发布的一组数据显示，我国居民住房资产占家庭总资产的比重为59.1%，高于美国居民家庭28.5个百分点。
但这一过程也在客观上造成了财富再分配。新世纪以来，房地产市场经历了至少5个上涨周期，期间虽然间或有市场下行，但总体来看，房价上涨仍是主旋律。
贝壳研究院首席分析师许小乐向21世纪经济报道表示，房地产带来了家庭资产增加，但也出现了分配不均。基于房地产的财富增值效应，过去大部分家庭通过买房实现了家庭财富的积累和增值。但高房价下，一部分中低收入家庭因为买不起房而无法获得这部分资产，租房住又进一步加重了支出负担。从这点看，分配不均的现象在加剧。
IPG中国首席经济学家柏文喜也认为，近年来，教育、医疗等资源越来越多地附加在（购买而非租住的）房产之上，既加剧了房价的畸形上涨，也导致了社会资源分配不均。
对于中低收入家庭来说，保障体系的建设也有所缺位。过去多年来，我国楼市政策的发力重点在于商品房市场，期间虽推出过一些保障房品类，但仍然未能补齐住房保障短板，真正实现“两条腿走路”。
此外，在“租购并举”的框架下，租赁住房的建设也有所不足。直到近几年，我国才开始在热点城市大规模推进租赁住房建设，一些政策性租赁住房品类也逐渐面市。
房地产既有财富效应，又有民生属性，这也决定了其在共同富裕框架下将发挥重要作用。
回归民生
事实上，近几年来，楼市调控的民生色彩正在逐渐凸显。与之相对应的，“支柱地位”的说法已极少出现在官方表态中。
2014年后，我国迈过房地产供需平衡点，虽然区域性、结构性的需求仍然旺盛，但楼市全面大涨的基础已经不存在。2016年末，监管部门首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”（即“房住不炒”），在政策导向上回归房屋的居住属性，同时启动本轮楼市调控。至今，调控的力度、范围和时长均属空前，尤其在土地、金融供给端的发力，在去杠杆的同时，大大削弱了房地产的金融属性。
弱化金融属性，消解“支柱地位”，既与房地产业的发展阶段相对应，也有着化解系统性金融风险的考虑。
到2020年，我国商品房销售规模已经突破17万亿的高点，房地产投资占固定资产投资（不含农户）的比重达到27.2%，房地产业增加值对GDP的贡献率为7.3%。从数据上看，房地产业在国民经济中仍然举足轻重，但按照中国人民银行党委书记、银保监会主席郭树清的说法，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。
在近些年的快速发展中，“高杠杆—高增长”的模式令房地产业裹挟了过多的金融资源，也累计了一定的风险。过去一年多来，房地产金融审慎管理制度出台后，一些城投债和房企债务接连出现违约，说明行业的风险防御系统还远远谈不上牢固。
分析人士认为，随着去杠杆进程的深入，房地产逐渐褪去支柱产业的“光环”，其角色定位向居住、保障、民生等属性回归。
今年3月发布的“十四五”规划和2035年远景目标纲要，用538字的较大篇幅提及房地产，其中多数内容放在“全面提升城市品质”的章节下，这也意味着房地产的居住、保障等基本功能被着重强调。
中国房地产业协会会长冯俊也在近日的演讲中指出，“要努力满足人民群众不断增长的美好居住生活需要；……保证房地产业是为经济社会发展提供正能量的民生产业。”
推进房地产税改革，完善住房保障
分析人士认为，基于房地产业的特点，其在稳增长中的作用仍然重要，前提是保持市场平稳健康发展，不出现大的波动。相比之下，房地产在防风险与保民生等方面的价值更被看重。
许小乐认为，未来房地产调控将继续坚持“房住不炒”，继续执行“三线四档”、房地产贷款集中度管理、严查经营贷违规进入楼市等降杠杆手段以及限购、限贷、限售等调控手段，打击投资投机行为，通过稳房价，让绝大部分家庭买得起房、住得好。
在民生领域，房地产的作用有望体现在调节收入分配、补齐保障短板两个方面，前者主要对应房地产税改革，后者对应住房保障体系建设。
从去年末开始，房地产税就频繁被相关主管部门提及。经过多轮政策预热，今年10月23日，全国人大常委会会议决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。这也意味着房地产税试点即将迈出实质性一步。
房地产税改革有着补充地方税收、调节市场供需等多重作用，但考虑到将增加持有环节税收、减少交易环节税收的大方向，其在调解收入分配方面的作用同样重要，也更符合“共同富裕”的要求。
在建设住房保障体系方面，政策的铺垫同样频繁。今年6月，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，提出加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。这也是监管层首次明确住房保障体系的三类构成。此后，监管层还对保障性租赁住房这一新品类作出制度安排。
与买卖市场相比，租赁住房建设一直是短板。有数据显示，2020年，我国城镇家庭租房比例约25%，低于发达经济体普遍超过30%的租房率。分析人士普遍认为，对这一市场的支持和规范也将是未来的政策重点。
除上述主流方向外，柏文喜还认为，共同富裕还可能促进与房地产有关的其他制度改革。比如，涉及房地产的遗产税与赠予税有望迎来调整，房地产租赁方面的税收也有望加速完善。
9月1日，住建部在其网站公布政务公开工作要点。其中提到，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实城市主体责任，稳地价、稳房价、稳预期。
最近几个月，中央政府加强了房地产市场调控，尤其是增加对房地产商融资环节的监管。据悉，基于实施房地产金融审慎管理制度，除了严控违规资金流入房地产市场外，还对房地产融资设立了“三条红线”。
一直以来，房地产调控政策主要从限制市场需求端发力，比如设立限购门槛、提高首付比例、提高按揭利率等。避免过多投资型需求涌入市场进行炒作，提升住房的金融属性，制造楼市泡沫。因此，中央政府提出了“房住不炒”的原则，要求房地产回归住房属性。与此同时，房地产业在供给侧也应该做出改变。过去几年，房地产供给端的金融属性越来越强，房地产商主要是通过杠杆和跨周期套利。
中国开发商主要依靠高杠杆融资高速发展，因为在一个高成长性的卖方市场，风险几乎可以忽略。这种市场特征导致了一个循环：企业依靠高杠杆融资使自己有能力在土地竞拍中给出更高价格，导致土地价格过快上涨，然后开发商将成本转移给市场。这种以高利润为目标的转移，相当程度上是依靠市场预期和土地价差，地产周期往往与政府调控周期错峰，实现高杠杆跨周期套利。现在限制开发商负债率，一定程度上可以抑制他们高价获取土地的能力，加速现有土地的开发力度。
经过二十来年的高速发展，中国房地产市场正在迎来行业拐点。央行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组的数据显示，2019年城镇居民家庭户均总资产317.9万元，以实物资产为主，住房占比近七成，住房拥有率达到96.0%。国家统计局数据表明，2019年中国城镇化率已经达到60.6%。按照规划，城镇化率在2035年将升至70%，这意味着城市化率增速将放缓，成为制约房地产发展的主要因素。
当前种种因素使得稳定楼市的要求变得更加迫切。首先，今年上半年由于疫情冲击，宏观杠杆率重新较快攀升。其中以企业和政府加杠杆为主。居民部门杠杆率也上升了3.9%，主要因房地产贷款增加所致。中国要控制宏观杠杆率水平，就应该抑制居民部门扩大按揭需求。与此同时，中国经济面临一些不确定的国内外环境，使得就业和收入受到影响。在此情况下，家庭部门大幅增加杠杆高价购入住房的能力减弱，家庭债务风险与银行金融风险将会上升。
其次，新冠肺炎疫情冲击全球经济，使得各国央行大幅放松货币政策，为市场提供过量流动性，考虑到2008年后的经验，在需求不足的情况下，这些流动性大部分会流向资产领域，包括股市和楼市。中国不得不对楼市作出预防性调控，因为一线城市房价已经过高，如果继续炒作，将会彻底泡沫化且失去软着陆可能。
其三，中国将扩大内需作为新发展格局的基点，如果资金过多流入房地产市场，将对消费产生严重的挤出效应，并为制造业增加成本。房地产业只能拉动传统的钢铁、水泥、建筑等行业，中国当前需要向产业链、价值链的中高端进军，提高供给质量与供应链安全。
因此，稳地价、稳房价、稳预期将在相当长一段时期内成为房地产工作基本要求。“市场稳定”的政策目标意味着传统上地产市场“一紧一松”的周期消失，房地产商也没有了依靠土地和市场预期跨周期套利的条件，这或许是对房地产商债务率进行限制，迫使其尽快开发土地的原因。最终，要实现房地产市场供给与需求端同时去金融属性，让住房真正回归消费属性。
另外，房地产调控政策依赖限制性行政手段的情况也需要改变。为了配合经济的结构性转型，中国政府应该实施标本兼治的住房制度改革。彻底解决楼市问题是中国经济结构转型的前提与催化剂。
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