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<第六部，营业收入>
2020年9月
营业收入 指企业在会计报告期间的经营成果，具体指一定时期内，企业销售商品或提供劳务而获得的货币收入，而收入的确认有三个标准，第一与商品所有权有关的主要风险及报酬已经全部转移给购买方，第二企业既没有保留与所有权有关的继续管理权，也不能对已售出商品实施控制，第三收入的金额可以可靠计量。
由此， 亿翰智库 联合 《国际金融报》 发布 《2020年中期50家典型房企营业收入》 研究成果。
营业收入
房地产的 营业收入 主要是由房地产开发收入与其他业务收入组成。一般来说，营业收入反映的是会计报告期间企业的经营成果，但由于目前房地产企业多采用期房预售方式，从发生销售到实际交房确认收入还需要一段时间，因此房地产企业的房地产开发营业收入往往反映的是过去一段时间的企业经营成果，同时，由于房地产企业的预售楼款一般情况下（除楼盘烂尾等特殊情况之外）均可在楼盘竣工结算时确认为企业营业收入，因此目前我们也可以通过现有的销售规模及预收账款来推测企业未来一段时间的营业收入状况。
需要注意的是， 目前国家正在试行现房销售制度，如海南省于2020年3月7号通知自当日起新出让土地建设的商品房一律实行现房销售制度，若该制度在更多城市推行，房地产企业的部分营业收入便不会再滞后于销售。
解读
2020年上半年EH50实现营业收入总额为19948.9亿元，较2019年上半年的18346.9亿元同比上涨8.7%，增速较2019年上半年的19.8%大幅下降，主要系疫情影响项目竣工结算。
EH50相比地产行业的表现较为优秀，我们将时间线拉长，可以看到 2016年至2020上半年期间，EH50整体营业收入占房地产行业的比例稳步提升， 由2016年的58.7%上涨至2020H1的70.3%。占比的提高由EH50业绩高增驱动，自2016年以来，EH50的营业收入增速始终高于行业平均水平，随着行业集中度的持续提升，预计后期收入占比还会进一步提高，这也侧面证明了 房地产行业的向心化愈加明显 。
从整体增速走势来看，房地产行业及EH50均在2018年增速达到高峰， 分别为22.8%、32.4%， 随后一直呈下降的趋势， 至2020上半年分别下降至4.6%、8.7%。 我们认为，房地产行业政策的持续收紧限制了房企的销售增长速度，因此房企营业收入的增速呈放缓态势， 目前来看，政府并没有放松限制的意向，且加上2020年初的疫情对房企的开工及竣工有较大影响，预计后期对行业收入结转产生影响。
2020上半年，房企的营业收入增速进一步放缓。 EH50房企的平均营业收入增速为22.9%， 其中 TOP1-10、TOP11-20 及 TOP21-50 的平均增速分别为 7.8%、26.8% 及 26.6% ，部分原因是头部房企销售规模较高，在基数较高的情况下，增速自然有所放缓；而其他大中房企致力于规模的高速增长，由此带动公司收入较快提升。
TOP11-20的增速为四个梯队中最高，为26.8%， 主要由新城控股、招商蛇口带动，其营业收入增速分别为121.1%及45.7%。由于2020上半年的营业收入主要来自于企业2018、2019年的项目结转，而新城控股2018、2019年销售金额增速分别为74.8%、22.5%，招商蛇口2018、2019年的销售金额增速分别为51.3%、29.3%，位于该梯队前列，助力二者2020上半年的营业收入增速优于梯队内其他房企。
TOP10房企的平均增速由2019上半年的25.9%进一步放缓至2020上半年的7.8%，体量大，增速下降尤其明显。 除中国恒大、中国海外发展营业收入增速上升之外，其余TOP10房企的营业收入增速有不同程度的下降。
同时，由于2020年的疫情影响，大部分房企的销售金额都出现放慢态势，预计后期房地产营业收入的整体增速还会进一步放缓。不过从TOP10房企的销售增速来看，中国恒大、中国海外发展、世茂集团及龙湖集团销售额均实现了上涨，其中以中国恒大、世茂集团销售增速最高，分别为23.8%及10.1%，由此推断，二者营业收入有望继续保持高速增长。
由于中国房地产市场特殊的预售制度，房企在楼盘未竣工前便可开启预售，此时收到的房款只能作为预收账款，待楼盘竣工后才可确认为企业的营业收入，一般来说转化期在1-2年，因此预收账款可以说是房企营业收入的先行指标。
伴随着销售增速下降，不少房企的预收账款增速也出现下降趋势， TOP1-3、TOP4-10、TOP11-20、TOP21-50 预收账款增速分别为 7.9%、11.2%、11.5% 及 10.4%。
龙头房企预收账款增速较为平稳主要有两个原因：
第一，相对其他房企来说规模诉求较低，城市布局基本完善；
第二，龙头房企注重销售快速回款，项目周转速度加快表现为预收账款的减少。
另一方面， 由于受到疫情影响，TOP20-50房企的预收账款呈分化态势， 具体表现在TOP50中预收账款增幅前三与降幅前三均出现在TOP20-TOP50中，其中禹洲集团预收账款增幅最大，达62.0%，华发股份降幅最高，达17.7%。其原因在于， 一方面该梯队部分房企的规模诉求较高， 如禹洲集团、建发国际集团，随着销售规模的扩张，其预收账款也随之上升，达到高增速较为容易； 一方面该梯队房企受疫情影响较大，部分房企布局城市恢复较慢， 如荣盛发展主要布局于河北，土储占比达38.33%，疫情后京津冀地区相比长三角和珠三角恢复力度较慢，虽然公司销售金额恢复至2019年同期，但在回款率一直下降的情况下，公司预收账款随之出现下行。
综上所述，随着行业调控的加严，行业向心化更加明显， 具体表现为EH50房企的营业收入总额占全行业营业收入总额的比例呈持续提升的态势。 突发的疫情更是加速了房企的分化，运营能力及管理能力较为优秀的企业显现出更好的抗冲击能力和恢复能力。
根据中指研究院近日发表的数据报告《2020年1-7月中国房地产企业销售业绩TOP100》来看，排名前100企业如下：
排名 企业名称 销售额(亿元)排名 企业名称 销售面积 (万㎡)
1 碧桂园 4483 1 碧桂园 4894.9
2 中国恒大 4081.8 2 中国恒大 4594.8
3 万科 3775 3 万科 2330.3
4 保利发展 2730 4 保利发展 1826.3
5 融创中国 2473 5 融创中国 1778
6 中海地产 2036.6 6 绿地控股 1240
7 绿地控股 1490 7 中海地产 1129.9
8 世茂集团 1395.4 8 新城控股 1083
9 华润置地 1348 9 金科集团 1038.9
10 招商蛇口 1335.7 10 世茂集团 793.3
11 龙湖集团 1320.8 11 龙湖集团 778.2
12 中国金茂 1243 12 华润置地 775
13 金地集团 1225 13 阳光城 762.1
14 新城控股 1195.6 14 中南置地 737.8
15 绿城中国 1101.2 15 中国金茂 667.9
16 阳光城 1080 16 旭辉集团 646.7
17 金科集团 1027.6 17 蓝光发展 618.1
18 旭辉集团 1027.2 18 招商蛇口 613.9
19 中南置地 999.7 19 金地集团 603.4
20 正荣集团 730.3 20 奥园集团 603.2
21 融信集团 725 21 富力集团 539.5
22 龙光集团 704.3 22 绿城中国 527.6
23 滨江集团 685.3 23 荣盛发展 512.4
24 雅居乐 657.1 24 佳兆业集团 502.7
25 富力集团 647.4 25 正荣集团 499.7
26 奥园集团 604.2 26 美的置业 497.8
27 佳兆业集团 603.3 27 祥生集团 495.5
28 祥生集团 602.4 28 龙光集团 479.1
29 蓝光发展 601.1 29 雅居乐 472.9
30 荣盛发展 556.1 30 建业地产 418
31 新力控股 550.1 31 海伦堡 361.5
32 美的置业 546 32 中骏集团 351.3
33 禹洲集团 538.8 33 禹洲集团 328.7
34 新希望地产 529.9 34 新力控股 323.8
35 中骏集团 524.3 35 融信集团 318
36 华发股份 523.6 36 金辉集团 313.9
37 首开股份 520 37 华夏幸福 302
37 华夏幸福 520 38 中国铁建 292.5
39 远洋集团 508.6 39 时代中国 291.1
40 合景泰富集团 459.9 40 新希望地产 282.1
41 越秀地产 438 41 合景泰富集团 280
42 金辉集团 422.6 42 弘阳地产 279.3
43 佳源集团 420 43 佳源集团 278.4
44 弘阳地产 408 44 红星地产 268.4
45 大悦城控股 406.3 45 宝龙地产 254.8
46 海伦堡 405.6 46 远洋集团 254.3
47 时代中国 404.5 47 阳光大地 243.4
48 仁恒置地 400.2 48 龙记泰信 225.4
49 华宇集团 395.2 49 敏捷集团 222.7
50 东原集团 393.8 50 华宇集团 218.7
51 中国铁建 392.1 51 东原集团 218.3
52 宝龙地产 390.2 52 华发股份 215.7
53 首创置业 370.1 53 恒泰集团 210.1
54 建业地产 337.7 54 滨江集团 205.4
55 泰禾集团 326.1 55 力高集团 205.3
56 俊发集团 315.3 56 东投地产 198.5
57 德信地产 313.3 56 领地集团 198.5
58 中国中铁 296 58 三盛集团 194.6
59 红星地产 283.6 59 中国中铁 189.3
60 电建地产 275 60 正商集团 188.2
61 联发集团 270.8 61 恒信集团 187.6
62 中交地产 267.1 62 俊发集团 185.1
63 敏捷集团 260.4 63 首开股份 182
64 三盛集团 235.1 64 彰泰集团 177.2
65 保利置业 231.9 65 当代置业 176.6
66 花样年 223.1 66 越秀地产 175
67 石榴集团 214.1 67 花样年 166.2
68 正商集团 202.7 68 大悦城控股 162
69 大家房产 200.3 69 大唐地产 158.3
70 华鸿嘉信 198.6 70 康桥集团 157.8
71 康桥集团 194.4 71 联发集团 152.1
72 金隅集团 185.9 72 中奥地产 151.8
73 领地集团 185.7 73 云星集团 147.3
74 当代置业 182.2 74 德信地产 145.2
75 大华集团 181.4 75 泰禾集团 139.6
76 金融街控股 180 76 石榴集团 139.1
77 绿都地产集团 179.6 77 中建东孚 137.6
78 大唐地产 178.2 78 电建地产 137.5
79 海尔产城创 170.2 79 中交地产 135.8
80 中冶置业 169 80 华鸿嘉信 133.4
81 中建东孚 168 81 正黄集团 128.3
82 恒泰集团 163.4 82 山东儒辰集团 128
83 朗诗绿色地产 159.2 82 保利置业 128
84 信达地产 158.2 84 澳海集团 126.2
85 方直集团 158 85 昌建集团 123.6
86 龙记泰信 156.2 86 海尔产城创 119.7
87 时代集团 151.4 87 宁夏中房集团 116.9
88 鑫苑中国 151 88 实地地产集团 116.1
89 力高集团 150.7 89 和昌集团 113.5
90 上坤集团 150.4 90 仁恒置地 112.7
91 文一地产 149.8 91 文一地产 112.3
92 保亿置业 149.4 92 首创置业 110.5
93 东投地产 146 93 同信地产 107.6
94 阳光大地 145.8 94 绿都地产集团 104
95 星河控股 145 95 海成集团 103.3
96 实地地产集团 144.1 96 鑫苑中国 102.2
97 中奥地产 142.8 97 蓝润地产 101.2
98 彰泰集团 140.2 98 协信地产 99.8
98 方圆集团 140.2 98 方圆集团 99.8
100 和昌集团 139.9 100 邦泰集团 99.7
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