网上有关“21年房地产走向变化”话题很是火热，小编也是针对21年房地产走向变化寻找了一些与之相关的一些信息进行分析，如果能碰巧解决你现在面临的问题，希望能够帮助到您。

中新网7月16日电 题：楼市交出半年报，下半年要看一个“字”？

7月15日，国家统计局公布6月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，以及1-6月份全国房地产开发投资销售情况，均为体现房地产行业上半年运行情况和判断下半年发展形势的重磅数据。

总体来看，涨跌之中，一个“稳”字仍然是房地产行业发展的趋向与目标。

资料图。 骆云飞 摄

6月房价上涨城市增多

国家统计局数据显示，6月70个大中城市商品住宅销售价格环比总体趋稳，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有31个和21个，比上月均增加6个。

“房价上涨城市进一步增多，市场处于持续稳步回暖阶段，传统热点城市复苏力度进一步加强。”58安居客房产研究院分院院长张波表示。

从具体城市来看，一线城市上涨力度持续增强，一、二手房环比涨幅均有所扩大。其中京沪新房价格分别上涨达0.8%和0.5%，表现最为明显；二手房中只有深圳环比出现下滑，幅度为1%。

2022年6月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数。截图自国家统计局官网

二线城市则处于“强者恒强”的持续分化状况。新房方面， 成都和杭州房价环比涨幅均大于等于1%，成都的二手房价涨幅更是达到2.0% ，表现亮眼；哈尔滨和长春房价环比则依然下跌明显。

三线城市总体依然复苏偏慢，无锡、徐州等产业支撑力度强，需求潜力大的城市，逐渐步入上升通道，更多的城市则依然处于底部徘徊阶段，复苏的过程预计仍将偏长。

“当前市场的修复更多是一线和强二线城市的带动，预计后期修复将向周边二线及强三线城市传导，市场修复面逐步扩大。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为。

2022年6月70个大中城市二手住宅销售价格指数。 截图自国家统计局官网

销售下行趋势得到缓解

从各线城市整体房价看，仍有一些情况需要注意。易居研究院智库中心研究总监严跃进提到，二线城市新房价格的同比涨幅为79个月以来首次下跌，即2015年12月以来首次同比下跌。

国家统计局数据显示，二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降转为上涨0.1%，同比由上月上涨转为下降0.2%；二手住宅销售价格环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2个百分点。

“这说明二线城市压力比较大。近期停工断贷等现象也普遍集中在二线城市出现，所以当前要防范部分二线城市房价过冷的风险。”严跃进说。

此外，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二手住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.1%。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同；二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.2个百分点。

“楼市虽然还在寻底过程中，但随着井喷的宽松政策下，市场已经跌幅明显收窄。”中原地产首席分析师张大伟指出，6月已有超过100个城市发布了稳楼市政策接近120多条，截至6月的年内房地产调控已经超过460次，2021年上半年仅286次。

国家统计局15日发布的数据显示，上半年，全国房地产开发投资68314亿元，同比下降5.4%；其中，住宅投资51804亿元，下降4.5%。全国商品房销售面积68923万平方米，下降22.2%；商品房销售额66072亿元，下降28.9%。

“拆分单月数据可以看到，6月单月销售面积销售额，虽然依然是最近4年的最低点，但成交额同比下调幅度明显降低了，销售面积同比下调18.3%，销售额同比下调20.8%。”张大伟说。

“房地产市场交易规模触底回升，商品房销售面积和金额累计同比下行趋势得到缓解。”中指研究院进一步指出，6月商品房销售规模同比降幅的明显收窄，跟疫情期间积压的需求集中释放以及6月企业推盘力度加大带动需求入市密切相关。

截图自国家统计局官网。

需注意极端情况影响市场难得的企稳

“短期来看，全国房地产市场企稳迹象渐显，但稳定恢复仍面临一定压力。”中指研究院指出，近期部分城市的部分项目“停贷”等现象，对市场预期带来不利影响，或一定程度上拖累市场恢复节奏。

多位业内人士均点出类似问题对当前房地产市场的影响。张大伟亦提出，当下楼市面临的问题已经不只是房地产问题，应该出台有针对性的扶持政策，避免断贷等极端情况影响市场难得的企稳。

近日，监管部门和部分地方政府已迅速采取行动，多家银行亦积极回应稳定市场预期。中指研究院认为，从市场短期走势上看，7月单月商品房交易规模较6月或有回落，但去年同期高基数效应减弱且房地产调控政策仍有发力空间，市场规模同比降幅有望延续收窄态势。

2021年中小房企该如何生存

目前把去库存希望放农民身上不现实

房价周期性波动的现象曾经在美国、日本、法国等许多经济体中出现。我们梳理了不同经济体房地产市场的繁荣时间、房价涨幅、回调时间和房价跌幅。在分析中，我们依据以下三条标准确定房地产市场的繁荣期和回调期。第一，楼市繁荣持续两年以上，期间房价年平均涨幅超过7%。第二，繁荣期内房价不出现持续超过一年的下跌。第三，楼市回调期持续两年以上，期间房价连续下跌。

除中国以外，全球其它主要经济体房地产繁荣期一般在7-16年，绝大部分经济体在13年左右，累计上涨幅度在96-881%之间，绝大多数经济体在150-250%;房地产市场回调期在2-18年之间，累计下跌幅度在5-62%之间。繁荣期持续时间和回调期持续时间之间没有明显关联。亚洲经济体在其中总体表现得比较特殊，房价上涨的幅度更大，而持续的时间也偏长，而从此后的回调来看，似乎时间也相对其他经济体略长。

与上述全球主要经济体不同，中国的房地产持续繁荣已超过21年，延续的时长突破了我们考察样本中的任何一个经济体;截至2015年，中国房价累计涨幅约383%，是样本中除香港和韩国两个亚洲经济体外涨幅最大的。

地产周期下行以及三年疫情为何没有影响银行业的收益

2021年中小房企该如何生存

　2021年中小房企该如何生存，到了2021年，中国的房地产市场规模再创巅峰，“活下去”却突然不再是一句口号，而是众多房企的真实写照。 相比具备融资渠道和拿地优势的头部房企，中小房企的生存能力在当前形势下更加脆弱。

　今年上半年，全国商品房销售额再创9.29万亿元的新高，同比涨幅达到了40%。然而繁荣的表象背后是冷暖自知的现实，2021年对很多中小型房企来说日子很不好过。

　根据人民法院公告网，今年以来，递交破产文书的房地产企业累计已达203家，绝大多数为地方性小房企。A股近50家已披露半年业绩预告的上市房企中，近半中小型房企预告亏损。

　亿翰智库认为，今年销售放缓、收入放慢、利润降低在中小房企中间成为普遍现象，甚至部分房企生存堪忧。“房地产行业洗牌就是大房企越来越好、中小房企越来越差的过程，后者今年受到的冲击正在加大。”盘古智库高级研究员江瀚对第一财经表示。

　 “活下去”从口号变成现实

　2018年，全国新房销售额接近15万亿元，再破历史纪录，但作为龙头房企的万科却在当年的秋季例会上喊出了“活下去”的口号，郁亮对此的解释是，万科是一家有危机感的公司，这是一句对内的口号。

　到了2021年，中国的房地产市场规模再创巅峰，“活下去”却突然不再是一句口号，而是众多房企的真实写照。就连常与万科同列“三巨头”的恒大，近期亦深陷资金链承压传闻。

　相比具备融资渠道和拿地优势的头部房企，中小房企的生存能力在当前形势下更加脆弱。

　第一财经统计，根据全国各地、各级人民法院公告，截至7月20日，今年递交破产文书的房地产企业累计已达203家，其中绝大多数主业为房地产开发，仅个别破产公司主业为房地产经纪、房地产信息咨询等。

　目前有可能进行破产重整的知名房企是昔日“渝派三强”协信集团旗下的协信远创。

　协信曾把业务分为产业地产和住宅地产，协信远创是旗下聚焦做住宅开发的公司。该公司7月初被债权人向法院申请进行破产重整，受理结果尚待法院公布。

　去年4月，由于协信远创出现流动性困难，新加坡城市发展计划（CDL）以43.9亿元入股，成为该公司最大的单一股东。但从今年开始，面对协信远创的债务危机，CDL不再出手相助。在知悉协信远创被债权人申请破产重整后，CDL称向协信远创投资的财务敞口作出了限制性措施。大股东的及时止损使得协信远创的纾困情况不容乐观。截至今年6月底，协信远创及其子公司逾期债务本息达到109亿元。

　部分本身已经出现债务危机的房企，经营情况也不顺到利，上半年业绩预告亏损，更加雪上加霜。

　截至目前，A股约120家上市房企中，有接近50家已披露今年半年报业绩预告，其中约有45%的公司预告亏损，这一比例创下新高。今年有8家企业首次出现半年度预亏，还有5家上市房企业绩预减。目前已披露业绩预亏的21家上市公司，普遍为中小型房企。

　去年发生债务违约的泰禾，是目前预告亏损额最高的房企。泰禾称，经财务部门初步测算，上半年归属上市公司股东的净利润在-11.5亿~-8.5亿元。

　泰禾曾在2017年销售额破千亿元，在去年出现流动性危机后，业绩由盈转亏，去年全年净利润亏损约50亿元，而营收仅为36亿元。截至目前逾期未还借款高达445亿元。

　同样债台高筑、债券违约的新华联，预计今年上半年归属于上市公司股东的净利润为-7.5亿至-7亿元，同比亏损进一步扩大。南国置业则称，上半年净利润预计达到-4.3亿至-3.5亿元，同比亏损继续扩大。

　已经披星戴帽的.*ST中迪和*ST银亿看起来似乎离“摘星”又远了一步——两家均预告上半年业绩净亏损。其中*ST银亿预计2021年上半年归属于上市公司股东的净利润为-3.7亿~-3亿元。曾经的“宁波首富”熊续强从事房地产开发20多年，他执掌的银亿一度是浙江知名中型房企，现在已经进入破产重整程序中。近日，由于重整债权人多次严重违约，加上半年度业绩巨亏，业界认为银亿有破产清算及退市的风险。

　 行业大洗牌下出路何在

　“中小房企现在压力确实比较大，这种压力和大房企并不同，大房企涉及的摊子大，比较怕出现金融风险和社会问题。而中小房企目前主要面临拿地、经营、融资方面的压力。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

　集中供地后，资金雄厚的国企、央企和大型房企与资金实力较弱的中小房企拿地情况形成鲜明对比。亿翰智库认为，目前中小房企面临“不拿地难以生存、拿高价地又怕影响去化”的两难局面。浙江本土小型房企宋都股份在本月20日就将两个月前在杭州首轮集中供地中以17.83亿元竞得的地块退回给了政府，并损失了5000万元保证金，主要原因正是出于对后续开发出现亏损的担忧。

　土储被视为房企扩张发展的生命线，“加杠杆拿地、冲千亿、谋上市”，曾是很多小房企扩张的标准模式。2017年至今，至少有超过20家房企从全国各地奔赴上海建立新总部，全国化拿地。其中不乏成功者，有房企仅用3年时间把销售额从100多亿元做到了1000多亿元。但这一发展模式已然过时。

　亿翰智库认为，在“房住不炒”的基调下，调控政策持续收紧，各城市不断涌现补丁类政策封堵投资性需求，来保持市场平稳运行。与此同时，继2020年的三道红线和房地产贷款集中度监管营地之后，2021年行业融资整体保持低位运行，房企普遍面临融资压力。在这样的背景下，大中房企凭借资源优势、资金优势、运营实力等综合能力，市占率不断上升，而中小房企在资金有限的情况下，市占率不断被挤压，项目去化也出现疲弱态势。

　面对不可逆转的大势，中小型房企出路何在？严跃进认为，研究后疫情时代下的市场新机会，是中小房企谋求生存的重要逻辑。亿翰智库则认为，中小房企一方面需要积极与合作伙伴根据各自优势进行资源整合；另一方面要注重运营效率，坚定战略，避免盲目跟风多元化业务。

　近期，各大房企半年度业绩预报逐渐披露。Choice数据显示，已披露的41家房企业绩预告中，18家房企业绩预亏，部分企业亏损甚至达数亿元。

　自年初以来，A股地产板块走势低迷，年内房地产指数累计跌幅达16.51%。港股地产企业同样整体表现不佳，融创中国、碧桂园等龙头企业年内跌幅超20%。

　 近半数预亏 增速放缓

　受政府调控政策影响，上半年房企销售情况不佳，下行压力加大，地产行业增速大幅放缓，部分房企业绩下滑。泰禾集团、新华联、南国置业、嘉凯城、美好置业、*ST银亿等公司净利润预亏金额均在3亿元以上。

　预计亏损额度最高的是陷入债务重组危机中的泰禾集团。业绩预报显示，上半年，泰禾集团预计亏损8.5亿-11.5亿元。值得一提的是，本次报告期内亏损金额较去年同期有所下降。

　近年来，泰禾集团的债务压力不容忽视。据悉，为积极稳妥化解公司债务风险，泰禾集团已成立专项工作小组开展债务重组工作。不过，7月30日，泰禾集团再现债券违约，主要原因是受到地产整体环境下行影响，现有项目的去化率有所下降，销售预期存在波动。

　作为老牌房企的新华联业绩同样表现不佳，亏损幅度持续扩大。上半年，新华联净利润亏损7亿-7.5亿元。新华联回应称，部分房地产项目因疫情反复、市场环境等原因销售未达预期；部分已售项目未能按计划实现交付，无法结转收入和利润等。

　不过，也有房企业绩实现正增长。绿地控股营业总收入同比增长34.74%；奥园美谷实现扭亏为盈，净利润预计盈利4800万-5800万元。

　从目前披露业绩预告的上市房企来看，出现业绩预亏、预减的房企中，主要是中小房企。随着行业集中度逐渐提升，房企竞争愈演愈烈。今年上半年，全国房地产调控次数频繁，房企融资环境趋紧，中小房企资金端面临挑战，生存压力加剧。

　 信贷收紧 现金流压力加大

　为稳定房地产市场，自今年年初开始，中央调控政策不断升级。“三道红线”从房企融资端抑制房企投资扩张，房贷集中管理政策从银行端控制资金流入房地产，集中供地则从供给端改变房企拿地节奏，房企端、银行端、土地端三大主体联合发力，多措并举，进一步落实稳地价、稳房价、稳预期的目标。

　上半年来，房地产融资监管方面的审核持续加强，上海、北京等城市相继出台政策严查经营贷、消费贷等违规入市。业内人士认为，房地产行业的金融监管持续强化，银行信贷环境收紧成了2021年的一个主要特征。预计在房贷新规“三道红线”压顶下，购房贷款额度严控，信贷环境或将继续趋紧。

　在信贷环境收紧情况下，房贷利率开始企稳回升。自2021年2月开始，全国首套及二套房贷款平均利率呈现显著的止跌回冲态势。2021年5月全国首套房利率为5.33%，环比上升0.02个百分点，较去年同期上升0.01个百分点。

　随着房贷利率回升，消费者购房压力加大，房地产销售出现回落，进而带动房地产行业资金增速放缓。国家统计局数据显示，1-6月份，房地产开发企业到位资金102898亿元，同比增长23.5%，增速收窄6.4个百分点，这是国内贷款增速年内首次转负。

　诸葛找房研究中心相关专家表示，随着国内房企融资监管力度的加强，国内贷款增速年内首次转负。虽然7月全面降准，但由于“三道红线”叠加房贷集中度高压，对行业资金端助力受限，部分房企面临回款压力，后续房企仍需追求销售回款来加强现金流。

　“不仅是一般融资渠道被严格监管，从表内到表外，地产所有的非正式资金入口都在被堵上，整个行业步入深水区。”业内人士分析称。

　 以稳为主房企或将主动降负

　今年上半年，房地产市场延续去年底热度，部分城市甚至出现了升温过快现象，对此，自年初以来，从中央到地方调控不断升级。但在接下来较长一段时间内，“房住不炒”仍是主旋律。

　诸葛找房表示，从地方层面来看，调控加码的城市逐渐拓展到热点三、四线城市及都市圈城市，同时热度居高的城市不排除多次加码的可能。同时，针对二手房调控的举措将会越来越多，出台二手房成交参考价机制的城市或将继续扩围。另外，热点城市二轮集中供地规则或将优化调整，强化房地联动机制，持续发挥稳地价、稳房价作用。

　此外，房地产金融监管仍是重点，“三道红线”联合“房地产贷款集中度管理”持续发力，房企整体融资环境继续从紧，对于金融监管的重视抬升到空前高度，房地产去杠杆化刻不容缓，更多房企也将面临主动“降负”，追求高质量发展。

从周期的角度看，是时候重新看待房地产行业了。

根据国家统计局公布2021年三季度国内生产总值（GDP）初步核算结果。数据显示，2021年三季度建筑业和房地产业双双出现负增长，这种情况也仅仅在疫情当中出现过，即使是2008年金融危机，也没有出现建筑业和房地产业同时负增长的情况。

房地产周期确实出现拐点了，那么会带动金融周期拐点吗？

怎么看金融周期呢？按照央行的定义：

1、金融周期主要是指由金融变量扩张与收缩导致的周期性波动。

2、评判金融周期，最核心的两个指标是广义信贷和房地产价格，前者代表融资条件，后者反映投资者对风险的认知和态度。

3、房地产是信贷的重要抵押品，因此两者之间会相互放大，从而导致自我强化的顺周期波动。

4、当经济周期和金融周期同步叠加时，经济扩张或收缩的幅度都会被放大；而当经济周期和金融周期不同步时，两者的作用方向可能不同甚至相反，会导致宏观调控政策的冲突和失效。

房地产市场与信贷周期对经济的影响十分巨大，举个简单例子，2000年美国互联网经济泡沫破裂，尽管对美国经济有所伤害，但是因为互联网公司都是轻资产公司，很少作为银行的抵押品，所以其泡沫破裂对银行体系伤害要小得多。但是2007年的次贷危机，则直接演变为经济危机，重创了美国金融体系，就是因为房地产是整个金融体系资产的源头和最重要的抵押品。

对于任何一个国家来说，资本市场想要平稳健康发展，房地产市场也必须要保持相对稳定。

但是上一轮房地产周期之长，已经超越了我们的认知。疫情的到来，甚至延长了这轮房地产周期。

2021年，喊了多年的狼来了，可能真的来了，房地产可能真正在进入一个下行周期。

包括北京、上海、杭州在内的多个城市出现土地流拍的情况。对于地方政府来说，土地出让收入和一般预算收入一样重要。如果土地出让金减少，会严重侵蚀地方政府的政府性基金收入，进而影响地方政府融资平台的偿债能力。

这轮房地产周期的下行，影响的可能不仅仅是地产企业的偿债能力，更可能影响部分地方政府融资平台的偿债能力。

我们可以看到，最近一段时间，房地产相关的债券持续下跌，特别是在离岸的中资美元债市场，部分债券的价格，每一美元面值债券甚至跌破50美分。同时城投债的融资成本也开始分化，部分欠发达地区城投平台的债券收益率超过10%，在这样的情况下，城投平台是很难通过公开市场发债进行融资的。

由于房地产是整个金融体系最重要的抵押品之一，如果房地产的抵押价值下降，会进而影响银行的资产质量和放贷意愿，所以央行不希望看到房价大幅波动。

放松房地产相关的政策很有必要，所以最近相关政策特别是购房贷款过于严格的政策最近也有所松动。

10月15日，在三季度金融数据发布后，央行新闻发布会，金融市场司司长邹澜提及，“部分金融机构对于30家试点房企‘三线四档’融资管理规则存在一些误解”；“指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放”。

10月15日，根据第一财经报道，中国房地产业协会组织企业座谈会，听取10家房企对近期房地产运营情况的观点。

10月16日，根据经济观察报报道，住建部拟加强预售资金监管，目前文件正在起草中，现阶段正要求各地方住建部门汇报相关意见及建议。

10 月 21 日，国新办举行三季度银行业保险业数据信息暨监管重点工作发布会。会上，中国银行保险监督管理委员会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞表示，在贷款首付比例和利率上支持首套房购房者。

在一定程度上，我们可以认为是对目前房地产市场的一种呵护。但是这种呵护，很难改变行业趋势。

从数据上看，社会融资规模同比增速仍然在下行通道，同时，M2也在同步下行。在可见的未来一段时间里，社会融资规模和M2很难回到过去的高水平增长。

从宏观层面看，金融周期的上升期，抵押品的角色使得房地产价格上升的过程就是经济加杠杆的过程，在金融周期的下行期，房地产价格下跌与去杠杆联系在一起。

从目前房地产市场的走势看，我们可能正在面临金融周期的拐点。

对于投资者来说，需要引起重视。

关于“21年房地产走向变化”这个话题的介绍，今天小编就给大家分享完了，如果对你有所帮助请保持对本站的关注！